Magdalena Sobolewska, avocat de drept imobiliar din Polonia: „Pentru investitori sau companii care doresc să își stabilească sediul în Europa, Varșovia reprezintă o opțiune viabilă. Există o gamă largă de zgârie-nori moderni în centrul orașului, cu o infrastructură excelentă (mulți dintre aceștia având și certificate eco), fiind bine comunicați cu fiecare parte a orașului și cu suburbiile”

WOLEP: Vă rugăm să vă prezentați comunității WOLEP.

Magdalena Sobolewska: Sunt avocat din Varșovia, Polonia, și asociat la firma de avocatură SKS Kancelaria Prawna Stańczak-Kowal i Sobolewska. Oferim diverse servicii legale. Principalele mele specializări sunt Dreptul Comercial, Dreptul Imobiliar, Procedură Civilă și GDPR. Sper să găsiți interviul meu interesant și informativ.

WOLEP: Ne puteți oferi câteva informații despre experiența dvs. profesională ca avocat?

Magdalena Sobolewska: Am peste un deceniu de experiență profesională în gestionarea cauzelor legale și exercitarea profesiei de avocat. Mi-am finalizat studiile la Universitatea din Varșovia, după care am urmat un stagiu de pregătire juridică de trei ani la Baroul Avocaților din Varșovia. Am lucrat cu diverse firme de avocatură și am fost și consilier juridic în cadrul unei companii de leasing.

WOLEP: Știm că, în calitate de avocat de drept imobiliar, acordați o atenție deosebită acordurilor de dezvoltare. Au existat schimbări în legislația poloneză recentă care au avut un impact semnificativ asupra acordurilor de dezvoltare?

Magdalena Sobolewska: Da, timp de mulți ani, în legislația poloneză, nu exista o lege specială referitoare la acordurile de dezvoltare, astfel încât nu existau prevederi care să protejeze cumpărătorul, acesta fiind partea mai slabă a acordului de dezvoltare. În 2011, a fost adoptată prima lege specială referitoare la această problemă, având denumirea informală de „Legea Dezvoltării”. Această nouă lege a impus o serie de obligații de informare în sarcina dezvoltatorului față de cumpărător, a reglementat prevederile necesare ale acordului de dezvoltare și a introdus, de asemenea, mecanisme de protecție a cumpărătorilor în cazul insolvenței dezvoltatorului.

După o decadă de funcționare a acestei legi, a fost înlocuită de o nouă Lege a Dezvoltării, din 2021, care este în general similară cu legea anterioară, dar introduce și unele modificări și noutăți. De exemplu, aceasta prevede înființarea Fondului de Garanție pentru Dezvoltare, fondul care protejează cumpărătorii de bunuri imobiliare împotriva pierderii banilor lor.

WOLEP: Care sunt câteva considerații și provocări importante implicate în revizuirea acordurilor de dezvoltare? Există anumite specificități în dreptul imobiliar polonez în acest sens?

Magdalena Sobolewska: Conform Legii Dezvoltării, fiecare acord de dezvoltare ar trebui să conțină prevederile enumerate în această lege. De exemplu, condițiile de retragere din acordul de dezvoltare definite în această lege sau data și modul de notificare a cumpărătorului cu privire la primirea apartamentului sau a locuinței unifamiliale. Prin urmare, atunci când revizuiesc un acord de dezvoltare, trebuie să verific dacă acesta conține toate prevederile necesare enumerate în Legea Dezvoltării. De asemenea, trebuie să verific dacă alte prevederi introduse de dezvoltator în acord sunt admisibile în conformitate cu legea poloneză. Cea mai mare provocare în revizuirea acestor acorduri constă în aceea că întotdeauna conținutul lor este pregătit de dezvoltator, care nu este dispus să schimbe nicio dispoziție.

WOLEP: Care sunt principalii factori care determină succesul procedurilor referitoare la uzucapiunea proprietăților imobiliare și care sunt cei mai problematici în această zonă legală?

Magdalena Sobolewska: Proprietatea imobiliară poate fi dobândită prin uzucapiune numai dacă sunt îndeplinite anumite condiții: posesia; continuitatea posesiei; o anumită durată de timp. În opinia mea, cel mai dificil este să dovedesc că Clientul meu a fost posesorul unui imobil ca un proprietar al acelui imobil. Nu este posibil să se dobândească prin uzucapiune o proprietate imobiliară dacă clientul o posedă doar ca un beneficiar al dreptului de uzufruct, chiriaș sau locatar.

WOLEP: Care este importanța cărților funciare și ipotecare pentru circulația proprietăților imobiliare în Polonia?

Magdalena Sobolewska: Cartea funciară și registrul ipotecar este un document public, ceea ce înseamnă că orice persoană interesată are dreptul să-l consulte. Este posibil să se consulte cartea funciară și registrul ipotecar prin intermediul site-ului Ministerului Justiției. De aceea, accesul la conținutul său este foarte facil pentru orice persoană cu o conexiune de internet. Datorită accesului larg la conținutul registrului funciar și ipotecar, principiul general este că nimeni nu poate invoca necunoașterea înregistrărilor din cartea funciarăa sau cererile menționate în acesta. În plus, legea poloneză a stabilit două prezumții potrivit cărora: dreptul înscris în cartea funciară corespunde stării juridice reale; dreptul șters nu există.

WOLEP: Cum puteți ajuta atunci când se constată discrepanțe între cartea funciară a unei proprietăți și starea legală reală?

Magdalena Sobolewska: Pentru a elimina neconcordanta dintre conținutul cărții funciare și starea legală reală, trebuie să inițiez, în numele Clientului meu, proceduri pentru înregistrarea în cartea funciară. Aceste proceduri sunt relativ simplificate și rapide, dar pot fi inițiate doar atunci când avem documentele corespunzătoare de depus la instanța pentru înregistrare a imobilelor și ipotecilor. Dacă nu avem documentația necesară, trebuie să inițiez o procedură mai complicată și să pregătesc o acțiune la judecătoria corespunzătoare. Într-o astfel de acțiune, trebuie să conving instanța, în numele reclamantului, că înregistrarea din cartea funciară este incorectă. Putem dovedi acest lucru în cadrul acestor proceduri, cu toate probele acceptabile în conformitate cu legea poloneză. Doar după obținerea unei decizii favorabile din partea instanței, putem schimba înregistrarea în cartea funciară.

WOLEP: Trecând la o altă problemă referitoare la proprietățile imobiliare: există vreo limitare în ceea ce privește tranzacțiile cu proprietăți imobiliare în Polonia efectuate de către străini?

Magdalena Sobolewska: Dobândirea de proprietăți imobiliare de către străini este controlată de către stat. Conform regulii generale stabilite printr-o lege specială din 1920, dobândirea proprietăților de către un cetățean străin necesită un permis emis de către Ministrul responsabil pentru Afaceri Interne. Cu toate acestea, există multe excepții în această lege. De exemplu, acest permis nu este necesar atunci când se achiziționează o unitate rezidențială independentă.

WOLEP: Există vreo limitare atunci când se moștenește proprietatea imobiliară care a aparținut unui cetățean străin?

Magdalena Sobolewska: Depinde de circumstanțele unei situații specifice. În prezent, mă ocup de un caz pentru un Client al nostru care este cetățean străin și moștenește proprietăți imobiliare în Polonia după un alt cetățean străin. În această situație, trebuie să inițiem proceduri judiciare pentru confirmarea dobândirii moștenirii referitoare la acea proprietate imobiliară specifică. Nu este suficient ca procedura de moștenire să fi fost efectuată și finalizată în străinătate. Conform reglementărilor poloneze, instanța poloneză trebuie să decidă separat cine moștenește proprietatea situată în Polonia.

WOLEP: Cum ați descrie piața imobiliară din Polonia în prezent?

Magdalena Sobolewska: În prezent, piața imobiliară din Polonia se confruntă cu mai multe provocări din cauza inflației, ceea ce duce la o scădere în construcția de clădiri. Cu toate acestea, guvernul a introdus recent o lege specială, care, îndeplinind anumite condiții, permite persoanelor să acceseze împrumuturi bancare cu numeroase beneficii și la o rată a dobânzii semnificativ redusă. Aceasta oferă o oportunitate favorabilă, în special pentru tineri, să-și cumpere primul apartament.

În plus, problemele legate de inflație și creșterea costurilor energetice au un impact clar asupra costurilor suportate de chiriașii spațiilor de birouri și comerciale. În astfel de circumstanțe, chiriașii caută modalități de a economisi bani. Unii dintre ei decid să reducă spațiile închiriate, alții subînchiriază spațiile de birouri. Pentru sfârșitul celui de-al doilea trimestru al anului 2023 în Varșovia, rata de vacanță a spațiilor de birouri a fost de 11,4%. Cu toate acestea, pentru investitori sau companii care doresc să își stabilească sediul în Europa, Varșovia este o opțiune viabilă. Există o gamă largă de zgârie-nori moderni situată în centrul orașului, cu o infrastructură excelentă (multe dintre ele având și certificate ecologice). Aceștia sunt bine comunicați cu fiecare parte a orașului și cu suburbiile. Varșovia se poate mândri și cu cea mai înaltă clădire de birouri din Uniunea Europeană - Varso Tower.

WOLEP: Care au fost primele dvs. impresii despre Aria de Practică de Drept Imobiliar WOLEP? Care sunt așteptările dvs./subiectele preferate de discuție pentru a doua noastră întâlnire?

Magdalena Sobolewska: Consider că o astfel de platformă de comunicare între avocații care sunt angajați în domeniul imobiliar este foarte importantă. Putem face schimb de experiență și iniția colaborări profesionale cu privire la probleme imobiliare. La a doua noastră întâlnire, am putea vorbi mai mult despre limitările legale pentru străini în ceea ce privește tranzacțiile imobiliare din fiecare țară.

Are you a legal eagle with a passion for collaboration? Join forces with other legal professionals and elevate your practice to the next level. Don't wait, sign up now to WOLEP and connect with like-minded lawyers today. Register your account here.